JRE第14期決算

J-REITの決算ラッシュに突入してきたので、それ以外のネタがおろそかに…(笑)

今日のJREの第14期決算説明会。恒例のお土産は、かわいい袋に入ったザーネ・スキンミルク(^_^;
「寒くなってきて、肌荒れが気になるでしょうから」との荒畑さんのお言葉。
こういうご時勢なので、お高いものは無理でしょうから…といいつつ、昔はあんなものくれたとかこんなものくれたとか思い出してしまう。折り畳み傘くれたのはJREさんだったか、リテールファンドさんだったか？

そんなことはさておき、前期の晴海フロントへの優先出資に対する受け取り配当金の下駄が外れたことで減収減益（▲23.1%）です。予想比では若干上ぶれしてますが。
それより、社長のトーンがとっても慎重（むしろ悲観的？）だったのが私は気になりました。隣の投資家さんも「元気ないですねえ…」とおっしゃってました。荒畑さんの光具合（？）もイマイチだったし。
最近、レジの人にばかり話を聞いてて、日レジの件もあったりで「外部成長は当分するなってことですね」と言ってたので、オフィスの話に頭の中を戻すのに少し苦労しました。JREさんとしては、賃料増額改定とか内部成長がかなり難しいので、外部成長に軸足を移すしかないという姿勢です。
LTVから見て、外部成長の余地は300億くらいあり、現在検討中の物件は「a few」、合計で500億くらいだそうです。
（今、これを書いてる私は僭越ながら日レジさんの気持ちです…）

「明るいニュースはあまりない」とおっしゃる荒畑さんのトーンとしては、それでも「言われてるほどは悪くない」ということを説明しようとしてらしたように思えました。
たとえば、

・入居率は低下傾向。内部成長が難しい
　→でも、賃貸収益はまだ上がっており、賃料がマーケット水準よりかなり低いところも部分的には存在する（ただ、実際の増額はこれから難しくなるだろうけど）
・埋め戻しに時間がかかっている
　→でも、退去事由は後ろ向きなものが急増しているというわけではない。
・賃料上げづらい
　→でも、バブル期みたいに劇的に下がるとは思っていない。
　マーケット水準とポートフォリオの賃料水準に差があるので、その分がバッファになるだろうから。
・地方の空室率が特に軟化している。
　→でも、地方と言ってもまちまちで、金沢は厳しいが大阪、名古屋はわりと健闘中

　まあ、悲観的なことばっかりはいえないもんね。
　「増資を引き受けたのにEPS下がってるのはどういうことか。これからEPS増やすには、地方のNOI5.4%とか高いのを入れていくのかそれとも都心の4%台のを入れていくのか」という質問（というかご意見）をちょっと切れ気味におっしゃった投資家さんがいました。ただしその方はそういうキャラですが…
　社長はそれに対して、やや切れ気味に「だからって短期的な投資をしていくのはどうか？　やっぱり都心のいいのを買うほうがいい」とお答えになってました。
　まだJREさんだから「理想論」的な回答ができるんだろうなあ〜。

　それから、これはオ賃貸オフィス市場全体の話。
　都心部の優良物件に関してはそれほどキャップレートが上がっていないみたいなのですが、つまり鑑定評価額が心配されるほど下がってないということになります。社長も、都心部に関してはそれほど急激な動きをすることはないであろうと。するとしたら、マーケットが小さくボラの高い地方だろうということです。
　福岡の天神にある2物件とかねえ…評価額下がってますもんね。